Sinds eind 2022 mag een notaris in Vlaanderen geen verkoopakte verlijden voor een gebouw dat vóór 2001 is gebouwd zonder een geldig asbestattest. Zo’n asbestattest notaris vloeit voort uit het Materialendecreet en is dus geen vrijblijvende formaliteit. In dit artikel ontdek je wanneer een asbestattest verplicht is, welke rol de notaris precies speelt, hoe je het aanvraagt, wat het ongeveer kost en wat de gevolgen zijn als het ontbreekt. Zo weet je waar je aan toe bent bij verkoop, schenking of andere overdrachten en kan je vlot(ter) naar het compromis en de authentieke akte.
Wat is de rol van de notaris bij een asbestattest?
De notaris moet bij een overdracht van een gebouw van vóór 2001 nagaan of een geldig en actueel asbestattest aan de koper werd bezorgd. Zonder geldig attest kan de overdracht juridisch niet correct worden afgerond.
Wat controleert de notaris concreet?
De notaris verifieert drie elementen.
- De geldigheidsdatum van het attest
- De unieke code van het attest
- Of het om de laatste versie gaat
Een ouder attest vervalt automatisch zodra een nieuwer attest voor hetzelfde gebouw werd opgesteld.
Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn?
Het attest moet beschikbaar zijn bij de ondertekening van de onderhandse overeenkomst (het compromis), niet pas bij de authentieke akte.
Wat gebeurt er zonder geldig attest?
Ontbreekt het attest, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen en kan de notaris de akte niet correct verlijden.
Welke controlelijst helpt verkopers en kopers?
- Plan het plaatsbezoek van de deskundige ruim op tijd in (vóór het opstellen van het compromis).
- Controleer in de Woningpas of het attest zichtbaar is en de unieke code vermeld staat.
- Neem in het compromis een duidelijke clausule op over de terbeschikkingstelling van het asbestattest en de gevolgen als dat niet tijdig lukt.
- Werk met een volmacht indien de notaris of makelaar het attest voor jou aanvraagt.
- Bezorg het attest aan alle betrokken partijen (kandidaat-kopers, makelaar, notaris).
Wanneer is een asbestattest verplicht volgens de regelgeving?
Een asbestattest is verplicht bij elke overdracht onder levenden van een toegankelijke constructie die vóór 2001 is gebouwd.
Wat valt onder overdracht onder levenden?
De verplichting geldt onder meer bij:
- Verkoop
- Asbestattest bij schenking
- Vestiging van vruchtgebruik, erfpacht of opstal
- Inbreng in vennootschap
Een erfenis valt hier niet onder.
Overzicht: wanneer heb je een attest nodig?
| Type overdracht | Gebouw vóór 2001 | Attest nodig? |
|---|---|---|
| Verkoop | Ja | Ja |
| Schenking | Ja | Ja |
| Vestiging vruchtgebruik/erfpacht/opstal | Ja | Ja |
| Inbreng in vennootschap | Ja | Ja |
| Erfenis | Ja | Neen |
Geldt er een uitzondering voor kleine gebouwen?
Voor constructies kleiner dan 20 m² geldt geen verplichting, tenzij ze deel uitmaken van een groter geheel of samen 20 m² of meer bedragen.
Wat verandert er richting 2032?
Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder verkoop. Controleer geregeld de meest recente OVAM-richtlijnen voor eventuele wijzigingen.
Wie mag een asbestattest opmaken?
Een asbestattest wordt uitsluitend opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI).
Waar vind je een erkende deskundige?
De OVAM publiceert een officiële lijst van erkende deskundigen. Via asbestdeskundigen.be en de pagina over het asbestattest kan je eenvoudig offertes vergelijken en de procedure nalezen.
Mag een notaris het attest zelf aanvragen?
Ja. De eigenaar kan een volmacht geven aan een notaris, makelaar of beheerder om het asbestattest aan te vragen.
Hoe verkrijg ik een asbestattest voor de notaris?
Een asbestattest verkrijg je via een inventarisatie door een gecertificeerde ADI, gevolgd door registratie in de databank van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM).
Hoe verloopt de inventarisatie?
De standaardprocedure verloopt als volgt.
- Aanstellen van een ADI
- Plaatsbezoek met niet-destructieve inspectie
- Eventuele staalname en labo-analyse
- Registratie in de OVAM-databank
- Ontvangst van het attest via de Woningpas
Wat is het verschil tussen niet-destructief en destructief onderzoek?
Een standaardinventaris is niet-destructief. Bij geplande renovatie of sloop kan een destructieve inventaris worden uitgevoerd. Dat attest is tegelijk bruikbaar voor aannemers.
Welke documenten bereid je best voor?
- Bouwplannen, bestekken en as-builtplannen (indien aanwezig)
- Informatie over eerdere renovaties of sloopwerken
- Eventuele oude attesten of analyseresultaten
- Toegang tot alle ruimtes, inclusief kelders, zolders en bijgebouwen
Wat kost een asbestattest?
De asbestattest prijs varieert en hangt af van het type en de omvang van het gebouw, de bereikbaarheid en het aantal staalnames. In de praktijk betalen eigenaars doorgaans enkele honderden euro’s (excl. btw). Daarnaast kan een OVAM-retributie van toepassing zijn (bedrag en modaliteiten kunnen wijzigen; raadpleeg de actuele info).
Welke factoren bepalen de prijs?
- Oppervlakte en complexiteit van het gebouw
- Aantal noodzakelijke staalnames en labo-analyses
- Ouderdom en renovatiegraad
- Eventuele verplaatsings- en administratieve kosten
- Retributie en eventuele extra rapporteringsvereisten
Indicatief overzicht van kostencomponenten
| Kostencomponent | Invloed op totaalprijs | Toelichting |
|---|---|---|
| Plaatsbezoek en inventarisatie | Middelmatig | Afhankelijk van aantal ruimtes en bereikbaarheid |
| Staalnames en labo | Laag tot hoog | Meer stalen = hogere kost |
| Administratieve afhandeling | Laag | Rapportering en registratie |
| OVAM-retributie | Laag | Bedrag kan wijzigen; controleer actuele info |
Meer details vind je op de pagina over de kostprijs van een asbestattest.
Wie betaalt het attest?
De verkoper draagt doorgaans de kost, omdat hij wettelijk moet beschikken over het attest bij overdracht.
Wat als je geen asbestattest kreeg bij aankoop van een huis?
Ontvangt de koper geen geldig attest vóór het compromis, dan kan hij de nietigheid van de verkoop inroepen.
Kan dit nog na de authentieke akte?
Na ondertekening van de authentieke akte vervalt dat recht wanneer de koper intussen een geldig attest ontving en (uitdrukkelijk) afstand deed van zijn vordering.
Wat doe je bij een fout in het attest?
Contacteer eerst de betrokken ADI. Indien nodig kan een klacht worden ingediend bij de OVAM. Leg in afwachting duidelijke afspraken vast tussen partijen (bijvoorbeeld herziening van het attest of herstel van een vergissing).
Welke clausules zet je in het compromis?
- Een bepaling dat het asbestattest integraal deel uitmaakt van de verkoopdocumenten
- Een termijn waarbinnen de verkoper het attest bezorgt, met gevolgen bij uitblijven
- Eventueel een opschortende voorwaarde of retentierecht tot bezorging van een geldig attest
Is een asbestattest nodig bij appartementen en gemeenschappelijke delen?
Ja. Voor privatieve delen is het attest verplicht bij verkoop. Voor asbestattest gemeenschappelijke delen geldt een aparte regeling.
Wat geldt voor VME’s?
Elke VME moet volgens de huidige regelgeving uiterlijk eind 2026 beschikken over een asbestattest voor de gemene delen. Controleer de meest recente OVAM-communicatie voor eventuele gewijzigde deadlines.
Mag één attest meerdere appartementen omvatten?
Neen. Eén attest mag maximaal één wooneenheid bevatten. Bij tien appartementen zijn dus tien attesten vereist.
Wat is de geldigheid van een asbestattest?
De standaard asbestattest geldigheid bedraagt momenteel 10 jaar.
Wanneer vervalt een attest vroeger?
- Bij gewijzigde toestand (bv. na verbouwingen)
- Wanneer een nieuw attest wordt opgesteld
De geldigheidsdatum staat op het voorblad van het attest.
Is een asbestattest nodig bij verhuur?
Bij verhuur is het attest momenteel niet verplicht. Is er al een attest, dan moet de eigenaar een kopie bezorgen aan de huurder. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 beschikken over een attest, wat verhuur indirect beïnvloedt.
Wat betekent het asbestattest voor renovatie of sloop?
Bij renovatie is het nuttig om een destructieve inventaris uit te voeren. Zo vermijd je risico’s bij werken aan bijvoorbeeld asbest in muur, plafond of dak. Een correct attest voorkomt problemen zoals per ongeluk asbest gesloopt.
- Plan tijdig en informeer je aannemer over de aanwezige asbesttoepassingen.
- Laat risicovolle toepassingen verwijderen door een erkende aannemer.
- Volg de veiligheidsrichtlijnen voor verpakking, afvoer en melding.
Hoe helpt asbestdeskundigen.be bij het asbestattest?
Asbestdeskundigen.be is een informatieplatform waar je terechtkan voor heldere uitleg over OVAM asbestattest, prijzen en verplichtingen.
Je kan er gratis offertes aanvragen voor inventarisatie en asbestverwijdering. Het platform biedt transparantie over prijs en procedure, wat rust geeft bij een verkoop of renovatie.
Een asbestattest notaris is een wettelijke vereiste bij overdracht van gebouwen van vóór 2001. De notaris controleert de geldigheid, de verkoper moet het attest tijdig bezorgen en zonder attest kan de verkoop juridisch worden aangevochten. Wie vroeg een erkende deskundige inschakelt en duidelijke afspraken opneemt in het compromis, voorkomt vertragingen en discussie bij het verlijden van de akte.
Veelgestelde vragen
Moet een notaris het asbestattest registreren in de OVAM-databank?
Neen. De notaris controleert het attest, maar registreert geen eigenaars in de OVAM-databank. De registratie gebeurt door de asbestdeskundige via de officiële databank; de koper ziet het attest nadien in de Woningpas.
Is een asbestattest notaris verplicht bij fusie of splitsing van een vennootschap?
Ja, wanneer een onroerend goed door de fusie of splitsing overgaat naar een andere rechtspersoon. Dat geldt als overdracht onder levenden, waardoor een asbestattest vereist is. Bespreek dit tijdig met de dossiernotaris.
Geldt een asbestattest ook bij vrijwillige verdeling?
Bij een declaratieve verdeling tussen mede-eigenaars is doorgaans geen attest nodig. Bij een translatieve overdracht (waar een deel overgaat naar een derde) wel. Laat de concrete situatie altijd toetsen door de notaris.
Mag een asbestattest meerdere studentenkamers omvatten?
Alleen indien de kamers geen afzonderlijke wooneenheden vormen (bv. gedeeld sanitair en gemeenschappelijke toegang). Bezitten kamers elk eigen sanitair en toegang, dan is per eenheid een apart attest nodig.
Kan een verkoop doorgaan met een lopende aanvraag voor een asbestattest?
De verkoop kan op papier doorgaan, maar de koper behoudt het recht om de nietigheid in te roepen tot een geldig attest werd bezorgd. In de praktijk wordt vaak gewerkt met een opschortende voorwaarde of een retentierecht tot het attest beschikbaar is.